BUDYNEK, KTÓRY SIĘ GRANICOM GRUNTU NIE KŁANIAŁ

Sprzątam bałagan po epoce Gierka… w śląskich księgach wieczystych.

Zgodnie z zasadą prawa rzymskiego, obecną w prawie od dwóch tysiącleci, poza ściśle określonymi wyjątkami -ten, który jest właścicielem gruntu, jest też właścicielem wszystkiego, co stanowi jego część składową – drzew, budowli i budynków. Niezależnie od tego, kto je zasadził lub wznosił oraz z czyich środków sfinansowano budowę.

Niestety, zasada ta nie w pełni „przyjęła się” na Górnym Śląsku, przynajmniej w okresie dekady Edwarda Gierka, przynajmniej na obszarze aktywności górnictwa węglowego. Wówczas bardziej od porządku w księgach wieczystych liczyło się wykonanie planu, gospodarskie wizyty, zaspokojenie potrzeb bytowych rozrastających się załóg oraz relacje w pierwszych kolorowych telewizorach.

W spadku  po „przerwanej dekadzie” pozostał bałagan w księgach, które do uporządkowania – jako „wieczyste” – pozostawiono następnym pokoleniom.

Przed kilkoma laty zwróciły się do mnie władze spółki zarządzającej m. in. byłymi  mieszkaniami zakładowymi po (zlikwidowanych już w części) kopalniach „czarnego złota”.

Problem wydawał się spory. W połowie lat siedemdziesiątych wzniesiono pięciokondygnacyjny (tzw. pięcioklatkowy) budynek z przeznaczeniem na hotel robotniczy dla pracowników kopalni. Niestety, nie dostrzeżono (lub dostrzeżono, lecz nie przejęto się tym), że wznosząc budynek, przekroczono znacznie granice działki gruntu, którymi dysponowała kopalnia. Nie dało się ukryć, że  mniej więcej dwie kondygnacje znajdowały się na działce sąsiedniej. Nie wchodziło w rachubę skierowanie przeciwko sąsiadowi roszczenia z art. 231 § 1 kodeksu cywilnego (roszczenie o wykup cudzej działki zajętej pod budowę). Wznoszącemu trudno byłoby, nawet na gruncie orzecznictwa sądów sprzed 1989 roku przypisać status posiadacza w dobrej wierze. W końcu także w PRL istniały księgi wieczyste i były jawne – w tym dla dyrektorów zjednoczeń i kopalni. Co najmniej wątpliwe było wniesienie powództwa z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym). Niezgodność dotyczyła bowiem czynności faktycznej (przekroczenia granicy działki przy wznoszeniu budynku), nie zaś czynności prawnej (zbycia gruntu, obciążenia go itp.). Teoretycznie można było  złożyć właścicielom działki sąsiedniej ofertę nabycia ich gruntu lub przynajmniej wydzielenia i nabycia tej jego części, na której dumnie wznosił się budynek zakładowy. Teoretycznie, gdyż ostatni wpis w księdze (jeszcze pruskiej) pochodził sprzed stu laty i wykazywał prawo osoby, która ponad wszelką wątpliwość nie żyła, i po której spadkobiercach nie było śladu. 

Wybawieniem okazało się stanowisko Sądu Najwyższego, w myśl którego wzniesiony budynek trwale z gruntem związany stanowi składnik tej części działki gruntu, na którym znajduje się jego większa część. W takim przypadku mniejsza „część” niepodzielonego budynku nie stanowi części składowej  nieruchomości, której granice przekroczono. Pozostało – na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych – ujawnić w księdze rzeczywisty przedmiot własności spółki – działkę zabudowaną budynkiem pięciokondygnacyjnym (niezależnie od faktu przekroczenia granic działki), w miejsce widniejącego tam od lat siedemdziesiątych, niezgodnie z rzeczywistością, budynku trzykondygnacyjnego. Sąd wieczystoksięgowy wniosek uwzględnił. Uff…