Plan na polskie S.I.N.N.’y – poznaliśmy założenia Ministerstwa do przyszłej ustawy

Niedawno Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło pierwsze założenia do przyszłej ustawy, która ma wprowadzić do polskiego systemu prawnego S.I.N.N.y, czyli spółki inwestujące w najem nieruchomości, będące odpowiednikami dobrze znanych na świecie R.E.I.T.’ów (Real Estate Investment Trusts). Propozycja ta otwiera nowy rozdział dla inwestorów oraz rynku nieruchomości w Polsce, dając możliwość uczestniczenia w zyskach z inwestycji w nieruchomościach bez konieczności bezpośredniego ich zakupu. Założenia te stanowią podstawę do dalszych dyskusji i konsultacji, które zdecydują o ostatecznym kształcie przepisów. Przyjrzymy się bliżej, jakie korzyści i wyzwania mogą wiązać się z wprowadzeniem S.I.N.N.’ów na polski rynek. To ważny krok w kierunku uelastycznienia i demokratyzacji dostępu do inwestycji na rynku nieruchomości, który może przynieść znaczące zmiany zarówno dla małych, jak i dużych inwestorów.

Co to R.E.I.T.’y, co to S.I.N.N.’y?

Real Estate Investment Trusts (REITs) to specjalne rodzaje spółek inwestycyjnych, które koncentrują swoją działalność na rynku nieruchomości. Podstawowym celem REIT jest generowanie dochodu dla swoich inwestorów poprzez zarządzanie nieruchomościami, które mogą być wynajmowane, by uzyskiwać stały dochód z czynszów. Dzięki temu inwestorzy mogą czerpać korzyści z inwestycji w nieruchomości, nie angażując się bezpośrednio w zakup czy zarządzanie fizycznymi obiektami. REIT’y mogą być publicznie notowane na giełdzie, co ułatwia inwestorom kupno i sprzedaż akcji.

Inwestowanie w REIT’y daje inwestorom prawo do dywidend, które są wypłacane z dochodów generowanych przez wynajmowane nieruchomości. To, co wyróżnia REIT’y od innych spółek działających na rynku nieruchomości, to fakt, że nie kupują oni nieruchomości jedynie w celu ich późniejszej odsprzedaży. Ich głównym źródłem dochodu jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami, co zapewnia bardziej stabilny i przewidywalny strumień dochodów. Typy nieruchomości w portfelu REIT mogą być bardzo różnorodne – od biurowców, przez hotele i centra handlowe, aż po domy mieszkalne a nawet wieże telekomunikacyjne. Stabilność czynszów, wynikająca z długoterminowych umów najmu, sprawia, że REIT’y są postrzegane jako atrakcyjna forma inwestycji w czasach ekonomicznej niepewności.

W Polsce, obecna władza zainspirowana sukcesem REIT’ów na rynkach zagranicznych, planuje wprowadzenie podobnych struktur, które nazywane są spółkami inwestującymi w najem nieruchomości (S.I.N.N.). Te nowe podmioty będą miały za zadanie inwestowanie przede wszystkim w nieruchomości przeznaczone do wynajmu, tworząc stabilne źródło dochodu dla swoich inwestorów. W założeniach, które niedawno przedstawiło Ministerstwo Rozwoju i Technologii, S.I.N.N’y mają stanowić odpowiedź na rosnące zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości oraz na potrzebę ułatwienia dostępu do tego segmentu rynku dla szerszego grona inwestorów.

Przez wprowadzenie S.I.N.N.’ów, Polska dołączy do grona krajów, które adaptują model REIT w celu stymulacji swoich rynków nieruchomościowych oraz oferowania inwestorom nowych, atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych. To otwiera przed polskimi inwestorami zupełnie nowe perspektywy i umożliwia jeszcze efektywniejsze wykorzystanie potencjału nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych na wynajem.

Kluczowe założenia do przyszłej ustawy o S.I.N.N.’ach

W założeniu przyszła ustawa o spółkach inwestujących w najem nieruchomości (S.I.N.N.) ma wprowadzić unikatowy model opodatkowania, mający na celu promowanie inwestycji i transparentność finansową. Zgodnie z założeniami, spółki będą podlegać jednokrotnemu opodatkowaniu, co oznacza, że opóźnią płatność podatku CIT do momentu wypłaty dywidend. Planowana stawka podatku wynosić ma 10%, a efektywna stawka podatkowa (E.T.R.) może osiągnąć poziom 20%, co jest wciąż przedmiotem dyskusji z Ministerstwem Finansów. Co istotne, dywidendy wypłacane przez S.I.N.N.’y będą całkowicie wolne od podatku CIT i PIT dla inwestorów, co stwarza równouprawnienie pomiędzy inwestorami indywidualnymi i instytucjonalnymi bez negatywnego wpływu na budżet państwa.

Nowa forma prawna przewidziana dla S.I.N.N. to spółka akcyjna, która zostanie utworzona na czas nieoznaczony, z minimalnym kapitałem zakładowym wynoszącym 100 milionów złotych lub więcej. Siedziba i zarząd każdej S.I.N.N. musi znajdować się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Bezpieczeństwo inwestycji ma gwarantować zarządzanie przez doświadczonych Asset Managerów, a obrót akcjami będzie możliwy zarówno na krajowej giełdzie, jak i potencjalnie za granicą. Wszystkie akcje będą akcjami na okaziciela i nie będą przewidywane akcje uprzywilejowane. Statut każdej S.I.N.N. zawierać będzie informacje o strategii gospodarczej spółki oraz o kryteriach doboru nieruchomości, które mogą obejmować biura, centra handlowe, budynki mieszkalne, domy opieki, internaty czy akademiki.

Spółki będą musiały utrzymywać wartość bilansową swoich nieruchomości na poziomie minimum 80% wartości bilansowej całej spółki. Dodatkowo, minimalny udział przychodów z najmu (lub z ich sprzedaży po co najmniej rocznym najmie) oraz ze zbycia udziałów lub akcji spółek zależnych powinien wynosić 90%. Liczba nieruchomości zarządzanych przez S.I.N.N.’y nie będzie miała górnego limitu, co daje spółkom dużą elastyczność w ekspansji portfela.

Spółki inwestujące w najem nieruchomości będą miały ograniczenie co do maksymalnej wartości zobowiązań zwrotnych, które na koniec każdego roku obrotowego nie mogą przekroczyć 50% wartości bilansowej. Wypłata dywidend, zgodnie z rocznym sprawozdaniem finansowym, musi odpowiadać co najmniej 90% przychodów z najmu nieruchomości mieszkalnych, po odliczeniu wydatków operacyjnych i kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Alternatywnie wypłata dywidend nastąpi zgodnie z zasadami uregulowanymi w Kodeksie spółek handlowych. Warunki te będą potwierdzane przez biegłego rewidenta w sprawozdaniu z badania rocznego sprawozdania finansowego.

Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) będzie odpowiedzialna za prowadzenie rejestru spółek typu S.I.N.N., przy czym każda spółka zobowiązana będzie do regularnego przekazywania informacji o swojej działalności. Informacje te, aktualizowane co kwartał, będą obejmować dane o strukturze aktywów, poziomie przychodów z najmu, wykazie nieruchomości oraz poziomie zobowiązań zwrotnych.

Podsumowując, planowane założenia do ustawy o S.I.N.N.’ach mają na celu stworzenie korzystnych warunków dla rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, jednocześnie zapewniając bezpieczeństwo i przejrzystość inwestycji zarówno dla inwestorów krajowych, jak
i zagranicznych.

Konsekwencje i potencjalne skutki planowanej ustawy o S.I.N.N.’ach

Dzięki nowemu systemowi, S.I.N.N.’y umożliwią zgromadzenie kapitału od drobnych inwestorów, co znacząco przyczyni się do rozbudowy infrastruktury mieszkalnej na wynajem. Będzie to istotne szczególnie w kontekście zwiększania dostępności mieszkań czynszowych
o przystępnych cenach. Wprowadzenie S.I.N.N.’ów na giełdę może przyciągnąć nowych inwestorów zarówno krajowych, jak i zagranicznych. Dzięki temu możliwe będzie zwiększenie płynności oraz wprowadzenie nowych inwestycji związanych z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Choć S.I.N.N.’y będą korzystać z preferencyjnych stawek podatkowych, to jednak ich działalność generować będzie dodatkowe przychody z innych tytułów, takich jak VAT czy podatki lokalne.

Chociaż perspektywy wprowadzenia S.I.N.N.’ów są obiecujące, istnieje szereg wyzwań, które mogą wpłynąć na efektywność i akceptację tego rozwiązania. Jak wspomniano, obecnie dysponujemy jedynie założeniami do ustawy, a prace legislacyjne nie zostały jeszcze rozpoczęte. Może to oznaczać, że wprowadzenie S.I.N.N.’ów w życie zajmie więcej czasu niż przewidywano, co może opóźnić oczekiwane korzyści. Brak doświadczenia w zarządzaniu tego typu instrumentami może prowadzić do niedostatecznej regulacji, co z kolei może stworzyć luki prawne lub nadużycia. Inwestycje w nieruchomości są z natury narażone na ryzyko zmienności rynkowej, które może negatywnie wpłynąć na stabilność i rentowność S.I.N.N.’ów. Wprowadzenie nowego instrumentu finansowego zawsze wiąże się z potrzebą edukacji i budowania zaufania społecznego, co może być długotrwałym procesem.

Planowane wprowadzenie S.I.N.N.’ów ma potencjał znacząco przekształcić polski rynek nieruchomości, oferując wiele korzyści ekonomicznych i społecznych. Jednakże, sukces tej inicjatywy będzie zależał od staranności procesu legislacyjnego, efektywnej regulacji oraz zdolności do przezwyciężenia początkowych wyzwań.

Przyszłość rynku nieruchomości w Polsce w świetle planowanej ustawy o S.I.N.N.’ach

Podsumowując, wprowadzenie spółek inwestujących w najem nieruchomości w Polsce ma potencjał do znaczącego przekształcenia rynku nieruchomości, zarówno w obszarze mieszkalnym, jak i komercyjnym. Kluczowe założenia ustawy zakładają atrakcyjne uwarunkowania podatkowe dla spółek oraz ich inwestorów, co może przyciągnąć szerokie grono zarówno małych, jak i dużych uczestników rynku. Ponadto, planowane przepisy mają na celu zwiększenie dostępności i atrakcyjności inwestowania w nieruchomości poprzez S.I.N.N.’y, co może przyczynić się do rozwoju rynku najmu i budowy nowych nieruchomości na wynajem. Perspektywa wprowadzenia nowego instrumentu finansowego na giełdzie w Warszawie obiecuje przyciągnąć inwestycje, co z kolei może przyczynić się do dalszego rozwoju i modernizacji rynku kapitałowego w Polsce.

Chociaż inicjatywa ta niesie ze sobą obiecujące korzyści, nie wolno zapominać o wyzwaniach i ryzykach związanych z wprowadzeniem nowych przepisów. Proces legislacyjny wymaga głębokiej analizy i przemyślanych regulacji, aby zapewnić bezpieczeństwo i transparentność działania S.I.N.N.’ów. Efektywne zarządzanie tym procesem będzie kluczowe dla osiągnięcia zamierzonych celów i budowania zaufania wśród potencjalnych inwestorów.

Autorzy:

Zuzanna Włoczko, asystentka prawna

Jarosław Rudy, radca prawny